Täitemenetluse seadustik näeb ette, et vara alghind määratakse vara omaniku ja võla sissenõudja ühisel kokkuleppel.
Riiklikult tunnustatud kinnisvarahindaja Kerli Koha nentis, et ilma Maa-ameti litsentsita, mis on vaid kinnisvara hindajatel, pole kohtutäiturite pädevuses varale hinda määrata. Tänu litsentsile pääsevad hindajad ligi tehingute andmebaasidele, mis on üks õiglase hinna määramise aspekte.
Koha sõnas, et lisaks andmebaaside kasutamisele määratakse korteri turuväärtus 5-7 elemendi ning maja puhul 7-13 elemendi alusel. Koha sõnul pole ainuüksi kinnisvaraportaalide keskmise turuhinna arvutamise põhjal võimalik kõiki aspekte arvesse võtmata õiglast hinda omandile määrata.
Kohtutäitur Risto Sepa sõnas, et ’’kinnisvara hindajad pole pädevad määrama vara hinda, võtmata arvesse omandil olevat hüpoteeki või elamus sees elavaid üürnike, kellele on garanteeritud õigus müüdavas majas või korteris elu lõpuni elada’’.
Seadustikus on kirjas, et kohtutäituril on õigus määrata hind kahel juhul: kui osapooled ei jõua ühisele kokkuleppele või üks osapooltest ei viibi ametlikul kokkusaamisel, kus ka vastav kohtutäitur osaleb.
Kohtutäiturid kasutavad müüdava kinnisvara hinna määramiseks Maa-ameti keskkonda, kus on näha varasemalt tehtud tehingud kui ka kinnisvaraportaale city.ee ning kv.ee. Nende andmebaaside põhjal on võimalik määrata vara ligikaudne hind, mis näitab ära turuhinna nii kvartaalselt, ruutmeetri- kui ka asukohapõhiselt.
Sepa sõnul ei ole kohtutäituril ega ka spetsialistist kinnisvara hindajal võimalik prognoosida turu võimalusi ja ootusi, millega lõpuks omand on võimalik maha müüa.
Nii vara omanikul kui ka võla sissenõudjal on võimalus määratud arestimise hind ka vaidlustada, mis puhul tuleb pöörduda kohtutäituri poole kaebusega.
Kohtutäitur Vladimir Kutšmei sõnul tuleb tihti ette, et üks osapooltest ei ilmu kohale ning hiljem saadetakse määratud hind kohtusse vaidlustamisele.
Ekspertiisi käigus määrab kohus riiklikult tunnustatud kinnisvara hindaja, kes pakub varale omapoolse hinna, mis hiljem ka kehtima jääb. Hinna vaidlustamisel peatatakse täitemenetlus vähemalt pooleks aastaks.
Sepa sõnul on üks problemaatilisemaid aspekte antud olukorras võlgnike süstemaatiline olukorra ära kasutamine, mille käigus täitemenetluse külmutamisel võla tasumiseks aega juurde võidetakse.
Sepp sõnas, et ’’pea 90 protsenti juhtudest lõppeb sellega, et kohtuekspertiisi määratud hind on madalam, kui algselt koostatud arestimisakti lisatud oli. Sarnane juhtum leidis aset Harjumaal, kus pool aastat kohtuekspertiisi ootav kinnisvara, mille alghinnaks oli määratud 1,44 miljonit eurot, hiljem kinnisvara hindaja poolt 973 000 euroni langetati’’.
Kommentaarid